梁睿
有熟悉碧桂园运作的开发商讲述:“那个时候他们一度资金紧张了,想出一个没有办法的办法,就是通过碧桂园学校向学生家长融资。一收就是两个亿啊,在那个年月,有几个开发商能拿得到两个亿来。”
碧桂园(2007.HK)在港上市的公开招股于4月11日正式截止。市场消息显示,其认购金额已达500亿港元。鉴于市场的热烈反应,有机构认为,该认购额度足够支撑碧桂园以招股价范围的上限,即5.38港元定价,并且预计4月20日正式挂牌之后,股价将会显著上涨。
碧桂园上市后,其市值将超过玖龙纸业似乎已经不存悬疑。这个将冲击内地首富的家族,如何在短短十几年时间内积聚数百亿身家,已经成为一个经典而且难以复制的商业神话——其间除了归因于战略、策划以及品牌的成功,更为重要的还在于特定的社会和商业环境。毕竟,当2000年前后以城市运营为口号的大盘造城在全国疯狂复制后,仍旧只有碧桂园一枝独秀。
当然,碧桂园所代表的,只是华南发家的一批发展商当中的一个缩影,更早之前在香港挂牌上市的合生以及富力和雅居乐,尽管经营模式上各存差异,但是却都有着近乎相似的财富积累历程。
让同行羡慕的利润
房地产开发商往往都不愿意提及利润,鉴于一个众所周知的原因,即房地产开发相对于其他行业而言所拥有的超高利润。
开发商的利润令其他行业羡慕。然而,在香港上市的几家华南开发商的利润则更是让开发商同行们羡慕。
以即将上市的碧桂园为例,其招股材料显示,“该集团所开发项目的土地成本,低于2006年房屋平均售价的10%。“
除却土地,碧桂园在其他成本方面的拿捏同样精明。由于碧桂园所开发的项目多数为别墅以及低层洋房,其建筑成本本身就比市区高层建筑低。再加上其规模化生产,使得其原料、设计、装修等成本都大大降低,而且,碧桂园的许多原材料,例如沙、砖等,都由集团自行生产。
有熟悉碧桂园运作的开发商讲述:“那个时候他们一度资金紧张了,想出一个没有办法的办法,就是通过碧桂园学校向学生家长融资。一收就是两个亿啊,在那个年月,有几个开发商能拿得到两个亿来。”
“如果地价可以分期支付,而建筑、设计、装修等都是自己一条龙完成,那么其利润已经不难计算。而且,碧桂园在广州采取低价策略赢得市场,房子普遍比周边便宜,根本不愁卖,资金得以迅速回笼。”
