得益于新上海商业城的二次规划和深度开发，新梅联合广场写字楼部分的租金２００６年最大升幅达６０％，商铺部分租金也有一定幅度的上涨。但是，随着新上海商业城改造的进行，沿张杨路、浦东南路一侧的商业氛围日趋活跃，而靠近世纪大道、商城路一侧尚显冷清，整个新上海商业城呈现出“西热东冷、南热北冷”的不均衡状况。
新梅租金涨幅达６０％
记者从仲量联行了解到，作为新上海商业城内品质最高的写字楼项目，“新梅双塔”写字楼部分目前已满租，平均租金为５．５～６．５元／平方米／天，而２００５年该写字楼物业平均租金只有４．５元／平方米／天。据介绍，新梅写字楼租金的最高涨幅达６０％。而新梅联合广场商铺部分目前的租金为２．５～３美元／平方米／天，较２００５年也有一定幅度的上涨。
与新梅联合广场租金大幅上涨形成鲜明对比的是，新上海商业城东侧及北侧的写字楼租金与入住率均不理想，商业裙房部分更是惨淡，甚至有些写字楼项目已计划将裙房打包低价转让，然而应者却寥寥无几。
改造项目受益明显
记者从浦东新上海商业城管委会办公室获悉，目前新上海商业城的二次规划尚在进行之中。从规划平面图上看，整个商业城东起崂山东路，西临浦东南路、南至张杨路、北到商城路和世纪大道。目前，浦东南路上的入口广场已建成，世纪大道上的入口广场落成时间尚未确定；商业城内共有十余栋高层大厦，原本分散独立，缺乏联动性，此次改造将通过连廊把原本互相独立的写字楼串联起来，以聚集更多人气；此外，中心广场和新大陆广场也在改建之中，目前新大陆广场正在全面招商，其租金报价一楼为３０元／平方米／天，二楼在２２～２５元／平方米／天，三楼则在１５～１８元／平方米／天，目前已有优衣库、屈臣氏、大漠川厨、糖潮等商家有明确进驻意向。
目前，浦东南路、张杨路一侧已形成了时代广场、第一八佰伴、新梅双塔、中融国际商城、和之百货五大商厦的购物新格局，云集了范思哲、登喜路等数十个世界一线品牌和一批中高档品牌；定位普通老百姓的华联商厦张杨店、以数码产品为特色的三鑫世界、太平洋数码广场、以餐饮为特色的华诚大厦食品城等几栋分布在张杨路沿线的大厦，也已基本实现了“一楼一特色”的改造目标。
冷清一侧缺亮点项目
从一系列的改造计划看，商业城的改造重点依然集中在浦东南路、张杨路沿线，而本来就比较冷清的商城路、世纪大道一侧依然缺乏强有力的亮点项目。未来新上海商业城“半边热”的现象能否得到改善目前尚难判断。