去年上海房地产市场运行平稳
投资客已基本离场的2006年上海房地产市场,自住需求依然比较强劲。从过去一年本市房屋成交价格的变化幅度来看,总体上,新建商品房价格和二手房价格都表现出了一定的抗跌性,据日前公布的分析数据得出了以上结论。
新房成交量增2成
据上海楼市监测系统显示,2006年上海市新建商品房上市量2199万平方米,成交量2131万平方米,成交量较上年增加20.4%。全年整体供求比为1:0.97,表明上海市新建商品住宅的总体供求关系较为平衡。其中,2006年本市普通住宅成交量为1389万平方米,占全市新建商品房总成交量的65%,与2005年相比,本市普通住宅成交总量上涨28%。
从新建商品房价格走势看,房价在2005年宏观调控下出现了一定幅度的下调。在2006年上半年开始缓慢回升,至6月份达到顶点。之后,随着本轮宏观调控拉开帷幕,多数开发商在巨大的资金压力下,使出各种促销手段,某些地区的楼盘价格确实有所下降,再加上外郊环间楼盘占比较大,成交均价开始回落。
分析各环线,去年内环内新建商品房上市总量为210万平方米,占全市新房上市量的10%,而内环内新建商品房全年成交量为239万平方米,占全市新房成交量的11%,显示出内环区域新房供给量不能完全满足现有需求。在人民币升值的强烈预期下,外资整体收购内环内高档楼盘的案例接连不断,支撑了内环以内的新房价格。
而内外环间区域全年上市量占总量的27%,成交量占31%,需求缺口依然较大,成交价格则有一定幅度上涨。外环以外区域的供应量、成交量,所占比重都最高,处于供给过剩较为严重的状态。
二手房价变化不一
营业税、个税、限外等政策的连环出击,使得去年上海二手房市场一度受到抑制。但有效需求的支撑使得上海二手房指数2006年3月止跌后,在本轮调控中整体上走出了稳中有升的态势。受地理位置、居住配套等因素影响,二手房价格变化各不相同。
中心区域房稳中有升。在市场不明朗的情况下,中心区房屋更具保值增值作用。卖家普遍存有“惜售”心理,加之新房供应极为有限,导致内环房源供不应求,房价上涨。
成熟社区房抗跌性强。普陀曹杨和石泉宜川板块、虹口曲阳板块、浦东世纪公园板块和闵行地铁沿线板块,多为交通便利、生活配套成熟的居民聚集区,区域吸引力不断上升。在内环“一房难求”且房价高企的情况下,这些区域的二手房受到了买家的追捧。