去年上海房地产市场运行平稳
投资客已基本离场的2006年上海房地产市场，自住需求依然比较强劲。从过去一年本市房屋成交价格的变化幅度来看，总体上，新建商品房价格和二手房价格都表现出了一定的抗跌性，据日前公布的分析数据得出了以上结论。
新房成交量增2成
据上海楼市监测系统显示，2006年上海市新建商品房上市量2199万平方米，成交量2131万平方米，成交量较上年增加20.4%。全年整体供求比为1：0.97，表明上海市新建商品住宅的总体供求关系较为平衡。其中，2006年本市普通住宅成交量为1389万平方米，占全市新建商品房总成交量的65%，与2005年相比，本市普通住宅成交总量上涨28%。
从新建商品房价格走势看，房价在2005年宏观调控下出现了一定幅度的下调。在2006年上半年开始缓慢回升，至6月份达到顶点。之后，随着本轮宏观调控拉开帷幕，多数开发商在巨大的资金压力下，使出各种促销手段，某些地区的楼盘价格确实有所下降，再加上外郊环间楼盘占比较大，成交均价开始回落。
分析各环线，去年内环内新建商品房上市总量为210万平方米，占全市新房上市量的10%，而内环内新建商品房全年成交量为239万平方米，占全市新房成交量的11%，显示出内环区域新房供给量不能完全满足现有需求。在人民币升值的强烈预期下，外资整体收购内环内高档楼盘的案例接连不断，支撑了内环以内的新房价格。
而内外环间区域全年上市量占总量的27%，成交量占31%，需求缺口依然较大，成交价格则有一定幅度上涨。外环以外区域的供应量、成交量，所占比重都最高，处于供给过剩较为严重的状态。
二手房价变化不一
营业税、个税、限外等政策的连环出击，使得去年上海二手房市场一度受到抑制。但有效需求的支撑使得上海二手房指数2006年3月止跌后，在本轮调控中整体上走出了稳中有升的态势。受地理位置、居住配套等因素影响，二手房价格变化各不相同。
中心区域房稳中有升。在市场不明朗的情况下，中心区房屋更具保值增值作用。卖家普遍存有“惜售”心理，加之新房供应极为有限，导致内环房源供不应求，房价上涨。
成熟社区房抗跌性强。普陀曹杨和石泉宜川板块、虹口曲阳板块、浦东世纪公园板块和闵行地铁沿线板块，多为交通便利、生活配套成熟的居民聚集区，区域吸引力不断上升。在内环“一房难求”且房价高企的情况下，这些区域的二手房受到了买家的追捧。